
北京1-5月整体住宅市场数据出炉,新房+二手房合计数据背后的信号,比你想的更值得警惕。前两篇我们分别说了新房和二手房,这次我们把数据放一起聊聊。
先看新房+二手的成交量:3月爆了,5月凉了
2026年1-5月整体成交:1月17355套2月9174套3月23159套4月21814套5月19638套
3月直接拉到2.3万套,和去年3月成交量基本持平;4月惯性冲高到2.18万套;5月则回落到1.96万套。5月同比仍增长14%,较近三年同期均值高出16%,看着不差。
但仔细想,3-4月的集中网签本身就是政策刺激叠加改善需求被释放的结果,5月回落说明这波药效在退潮。
再看结构:二手房直接碾压新房
这才是最值得关注的数据。2021年新房占比22.1%,二手房77.9%;到2026年1-5月,新房占比只剩15.5%,二手房飙到84.5%。五年时间,新房占比跌近7个百分点。
为什么?两个原因。第一,新房经历一波波降价潮,很多双资在手的客户选择观望。
第二,二手房\"以价换量\"太猛了,均价从2023年的6万跌到4.6万,三年跌了23%,业主割肉比开发商狠得多,买家自然被二手房吸走。
然后看趋势:量稳价跌成新常态
从年度月均看,2022年月均15288套2023年17091套2024年17658套2025年17369套2026年前5个月18228套
成交量其实已经稳在1.7万套左右的平台,并没有崩。
但价格呢?二手房均价三年跌了1.4万/㎡,新房月均成交从2023年的4138套萎缩到2831套,量价齐跌。整个市场靠二手房降价撑住总量。
猫怼怼的判断:北京楼市已经进入二手房主导时代。84.5%的占比意味着,你买的房子未来接盘的人大概率也是看二手房的,短期内政策还会托底,但托的是量不是价,阴跌+脉冲的格局不会变。
刚需趁低价上车没问题,但别幻想V型反转,库存压着、预期弱着,价格真正企稳至少还要一段时间。
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